Fotografía realizada y cedida por Nazaret Domínguez. En Instragram NADORAX.
A falta de su tramitación por el Senado, la Proposición de Ley de medidas para reforzar la proteccion a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social está a punto de aprobarse definitivamente. Su texto —en gran parte— da continuidad a los dos reales decretos de medidas urgentes de protección a los deudores que aprobó el Gobierno en el año 2012. Sin embargo, ningún estudio previo ni información estadística avala que esas medidas hayan sido efectivas ni hayan respondido al objeto para el cuál se formularon: proteger a un colectivo social en situación de extraordinaria vulnerabilidad y aliviar la situación de los deudores hipotecarios que se encuentren en dicha situación.
Es precisamente sobre los efectos reales de una de esas dos normas, el RD Ley 27/2012 de 15 de noviembre, donde se centra la pionera investigación que hemos realizado Metroscopia y la Asociación Ciudadanía y Justicia de la mano de la que fue Decana de Madrid y vocal del Consejo General del Poder Judicial, Manuela Carmena. La investigaciónpublicada en El País el domingo 27 de abril —y cuyos principales resultados volvemos a compartir en esta entrada— se ha fijado en una muestra no representativa de expedientes pero significativa a la hora de aportar datos reales sobre el impacto del real decretoentre los deudores hipotecarios más vulnerables.
El texto del RD Ley 27/2012 establece la posibilidad de solicitar la suspensión inmediata y por un plazo de 2 años de los desahucios por parte de las familias que estén en situación de especial riesgo de exclusión social. De los datos extraídos de esta investigación sabemos que la duración media de un procedimiento de ejecución hipotecaria ha sido de 3 años y 3 meses y que entre la subasta y el desalojo —momento procesal para solicitar la suspensión— transcurrían 16 meses. La inmediatez de la medida queda muy supeditada a la lentitud del proceso.
De los procedimientos estudiados se ha observado que gran parte de los préstamos hipotecarios (un 53,5%) se concedieron entre 2006 y 2007, años anteriormente anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, y que desde que se suscribió el préstamo hasta que dejó de abonarse transcurrieron solo 4 años y 2 meses. Esto explica que importe medio de la cantidad reclamada (212.261€) sea poco inferior a la cuantía media préstamo concedido (227.319€). Otro dato que llama la atención es el tamaño medio de las viviendas hipotecadas, algo más de 63m2.
Muy destacable es que todas las escrituras analizadas contienen intereses moratorios que la doctrina y las principales juntas de jueces de toda España entienden como abusivos: el mínimo encontrado incrementaba en 4 puntos el interés legalmente aplicable pero había casos con intereses moratorios de hasta el 25% y aún el 29%.
Los bancos nunca ejecutaron el préstamo ante el primer impago y el tiempo medio de espera hasta la interposición de la demanda fue de 10 meses. Esto pone en entredicho la reciente propuesta de que en la práctica el banco espere al tercer impago antes de reclamar la deuda.
Respecto a la tasación de la casa a efectos de subasta, el valor medio es de 287.386€ y en un 60% de los casos la vivienda se subastó por el 60% del valor de tasación,siendo el precio medio de adjudicación a las entidades financieras en la subasta de 150.121€, lo que hace que la deuda viva pendiente de pagar por el deudor fuese, en promedio, de 62.140€.
Pero la principal conclusión de esta investigación —realizada en el juzgado hipotecario nº 32 de Madrid— es que apenas un 2% de todos los procedimiento de ejecución iniciados en el año 2010 y 2011 han podido acogerse a la medida de suspender temporalmente el lanzamiento que establecía el real decreto.
Las situaciones descritas en el RD-Ley 27/2012 como situaciones de vulnerabilidad dejan fuera a un amplio abanico de personas por el solo hecho de no formar parte de una unidad familiar en los términos que recoge la norma. Así mismo, la vulnerabilidad aparece muy limitada a situaciones extremas. Por ejemplo, si se contempla la existencia de menores en dichas unidades familiares es dentro de unas cortas franjas de edad que excluyen a muchas familias con menores cuya situación es dramática y límite.
A esta rígida definición de vulnerabilidad se une el cumplimiento de cuatro condiciones económicas con carácter acumulativo y concatenado que termina por descartar a buena parte de quienes —estando en una de las situaciones de vulnerabilidad señaladas en el RD-Ley— no logran reunir estos requisitos económicos o que incluso reuniéndolos, no logran acreditarlos documentalmente.
Con los últimos datos de la Encuesta de Población Activa que sitúa la tasa de paro en un 27,16% de la población activa y las últimas previsiones del propio Gobierno, se hace más necesario que nunca poder medir el impacto de las medidas que supuestamente van a aliviar a los ciudadanos para evitar que caigan en situación de grave exclusión social. Ante la futura ley —y en este contexto— esta investigación invita a un replanteamiento sobre qué es y qué no es situación de vulnerabilidad en el caso concreto de los deudores hipotecarios. Hasta ahora las medidas de protección contempladas lo han sido con carácter temporal y han aplazado los problemas pero no los han resuelto. Medir el impacto de esas medidas y tener datos fiables puede evitar pérdidas de tiempo y dinero, especialmente dolorosas cuando la situación es límite y el margen de maniobra muy pequeño.